Kui leping on muutunud ebaõiglaselt koormavaks

Triniti

Koroonaviiruse (COVID-19) pandeemia on kahjuks mõjutamas ka meie majandus- ja ärikeskkonda. Küsimusi tekitavad muuhulgas vääramatu jõud ja turusituatsiooni tõttu ebaõiglaseks muutunud lepingutingimused. Vääramatu jõud puudutab reeglina üksnes konkreetset lepingulist kohustust ning sellele tuginemise võimaluste kohta loe lähemalt SIIT 

Mida teha aga siis, kui kogu lepinguline suhe ja selles sisalduvad kohustused muutuvad ühe poole jaoks ebaõiglaselt koormavaks? Sellisel juhul võib kahjustatud poolel olla õigus nõuda lepingu muutmist või isegi üles ütlemist. Aluse annab selleks võlaõigusseaduse (VÕS) § 97. 

Kas kohustuste vahekord on oluliselt muutunud? 

Lepingu muutmise esimeseks ja peamiseks eelduseks on kohustuste vahekorra oluline muutumine. See tähendab, et ühe poole jaoks muutuvad lepingu täitmise kulud oluliselt kõrgemaks või väheneb oluliselt lepinguga saadu väärtus. Oluline ei ole niivõrd muudatuse põhjustanud juhtum (majanduslik, poliitiline, sotsiaalne), vaid see, et muudatus tooks kaasa olulise kohustuste vahekorra muutuse.  

Seadus ise ei täpsusta, milline kohustuste vahekorra muutumine on oluline. Seda tuleb igakordselt eraldi hinnata. Kohtupraktikas on hinnangulise kriteeriumina välja pakutud, et oluline muudatus algab reeglina 50%-st. See tähendab eelkõige, et lepingu alusel saadu väärtus väheneb vähemalt 50% või suurenevad selles mahus lepingu täitmise kulud. Samas tuleb aga arvestada sellega, et iga muudatus ei too kaasa õigust lepingut muuta või üles öelda. Näiteks 2007. aasta majanduskriisi kontekstis on kohtupraktikas väljendatud, et võlgniku enda sattumine makseraskustesse ei õigusta iseenesest lepingu muutmist või ülesütlemist. 

Praeguste COVID-19 sündmuste korral tuleb seega hinnata seda, kas lepingupoolte kohustused on oluliselt muutunud nn tavalise äririski tulemusena, või on kohustused muutunud seoses pandeemia raames kehtestatud Vabariigi Valitsuse korraldustega ja selle mõjudega (näiteks teatud asutuste kohustuslik sulgemine, liikumispiirangud jms). 

Täidetud peavad olema konkreetsed tingimused 

Lepingu muutmine kohustuste vahekorra muutumise tõttu on erandlik abinõu. Seetõttu peavad lisaks eelnevale olema täidetud ka järgmised tingimused: 

  • kahjustatud pool ei saanud sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda. Iseenesest peab pooltele olema ettenähtav, et majandus on tsükliline. Seega peab tegemist olema erakorraliste ja ettenägematute muutustega; 
  • kahjustatud pool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada, see tähendab, et muutuse esinemine peab olema täielikult väljaspool kahjustatud poole mõjusfääri; 
  • kahjustatud pool ei kanna asjaolude muutumise riski ise. Reeglina kannab asjaolude muutumisest tulenevat riski võlgnik. Näiteks üürilepingute puhul on kohtupraktikas leitud, et kui üüri suurus on jaotatud fikseeritud komponendiks ja muudest asjaoludest sõltuvaks komponendiks, kannab muutuva komponendi riski üürnik ise. Pool kannab riski eelkõige selliste muudatuste ees, mida oli võimalik ette näha; 
  • kahjustatud pool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. 
  • Nõuda saab nii lepingu muutmist kui ka ülesütlemist 

Kui eelnevalt välja toodud tingimused on täidetud, võib kahjustatud pool nõuda lepingu muutmist (mh alandada hinda). Kui lepingu muutmine oleks ebamõistlik, võib kahjustatud pool ka lepingust taganeda või lepingu üles öelda.  

Riigikohus on ka nentinud, et lepingu muutmine või ülesütlemine ei vabasta pooli juba tekkinud kohustustest. See tähendab, et isegi kui käesoleva pandeemiaga seotud meetmete tõttu on kohustuste vahekord oluliselt muutunud ning leping öeldakse üles, siis peavad pooled siiski täitma seni tekkinud kohustused, näiteks üürilepingu puhul tasuma seni sissenõutavaks muutunud üüri.  

Küll aga on Riigikohus lisaks märkinud, et pärast lepingu ülesütlemist on siiski võimalik nõuda lepingu muutmist nii öelda tagasiulatuvalt. See tähendab, et pooltel on võimalik lepingut muuta juba tekkinud kohustuste osas, kui nende vahekord on oluliselt muutunud.  

Kokkuvõttes saab öelda, et erandlikes olukordades (kuigi Riigikohus polnud aldis eelmise majanduskriisi ajal lepinguid muutma) on lepingu muutmine võimalik, kui kohustuste vahekord on oluliselt muutunud. On ilmselge, et COVID-19 põhjustatud piirangud on kaasaegse ühiskonna ajaloos esmakordsed, kuid tänase seisuga pole võimalik kindlalt öelda, kas COVID-19 võimaldab muuta juba kehtivaid lepinguid. See sõltub eelkõige iga juhtumi enda asjaoludest. 

Kui Teil on sellel teemal küsimusi, võtke meiega julgesti ühendust! 

TRINITI advokaatide pidevalt täienevaid ning eriolukorras soovitusi andvad postitused leiate siit: https://triniti.ee/covid-19-koroonaviirus/

Kommenteerimine on suletud.

Saa teavitusi uutest blogi postitustest

[subscribe2 noantispam = 'true']